土地产权与房地产市场若干问题的思考

土地领域****大问题尤****一是城市****加快使农****地进入市****”的现象****，农村集****权及其“****题因而越****众所关注****地产市场****在的一些****得地价、****政策及相****往往成为****议论的焦**** 最近，****以此为主****了著名经****纲教授。****出的一些****“地主”****分化问题****基地产权****地根与银****问题等，****，值得关****。 本篇****原载于由****资源报社****中国地产****志*******期，为了****读者关注****述问题，****以转载。****教授的那****他刚从欧****风尘未退****桌边就从****起当前的****。关于宏****关于农村****产权、关****、关于房****…作为宏****货币金融****，土地制****产市场问****研究重点****教授思路****解独到。****地产问题****看似闲散****时时闪现****火花和智****。 访谈****现，樊纲****些见解，****锐地反映****们地产市****新动向。****”和农民****定了产权****的不同方****于农村集****记者：这****城市化发****快，农村****城市圈的****，地产价****化。由此****盾也越来****主要是城****带的农民****集体经济****将集体土****产来经营****在集体土****住宅或厂****至出售等****家现行法****定是冲突****土地产权****形式等问****为相关领****者们争论****题。您如****个问题？****土地产权****个大问题****产权和财****相比至少****别：是否****产抵押和****不过现在****市场上实****出售功能****沿海经济****或者是城****的一部分****土地，真****镇的农地****值钱的。****场需求决****许可以这****些年地产****展实际上****农民分化****体——城****那些就业****、已经可****地产为主****源的“地****及远离城****务农为生****义上的农****农村土地****需要进一****加以分析****待。 记****的这种分****上是土地****化带来其****大差异，****了其使用****方式。 ****。所以我****先要把这****或身份下****体土地产****来讨论。****点是，对****来说，那****意义可以****不同。如****城镇的农****你赋予了****财产权，****，可以抵****完全有可****种情况：****地出售或****了（而这****为一次天****里出了一****，或者是****个“投资****惑），然****工，而且****得不去打****就是说，****已没有原****所提供的****保障了，****他的身份****民工，没****受城市社****这样这些****了“两不****正的“黑****在城市是****保障的“****在农村是****的名义上****”。所有****家如南美****家、亚洲****家（菲律****等），农****是这样集****农场主和****、流入城****就是这样****的。所以****，我这里****离城郊的****市场价值****农业用地****何改革，****考虑的，****民的社会****。 中国****些农村人****少比例的****(即使是****农民目前****全国劳动****左右)。****人口只占****人口的*****土地高度****代化程度****，农业收****能使农民****地主”的****不存在我****这种农民****了。但中****有至少*****动力是以****要收入来****，今后相****内都还不****面那种局****的分化、****与地产经****，使得当****农村经济****二元结构****状况还将****时期内存****为，在中****行统一的****私有权是****。在社会****力为所有****供新的社****前，禁止****或抵押农****实际上是****形式，强****农民一个****的社会保****土地。 ****分目前较****”的土地****些土地的****当然可以****的流转问****不仅我国****多发达国****等，城市****是私有的****市土地是*****年使用****出让，那****也可以实****地**年****或承包权****位于城市****郊接合部****农村集体****可以在不****有权性质****，也实行****地同等的****样允许其******年为****流转？我****说，不实****地私有，****进入城市****土地一律****收为国家****以在保留****公有”性****下，允许****或者说承****到**年****使那些位****缘的农地****能以与城****等的身份****市场交易****流转”。****离城郊的****长其承包****年，也有****农地在不****业用途的****在农民逐****过程中，****后的集中****业生产效****里涉及城****性质问题****点是要改****于城市用****是“国有****法律规定****体产权的****以是城市****来使用这****人自然也****受城市化****。 记者****会造成一****产分配不****确地说，****方面：一****的城市近****主”与远****农民之间****配差距—****体土地产****地理位置****的不同，****产或经营****大差异；****法进入城****主”与普****原有居民****入分配差****为城市平****拥有一份****有经营升****土地财产****是真正的****”，连居****要靠长期****得来换取****产分配不****会导致巨****心理落差****响我们社****与稳定？****这种不平****意义上是****存在，是****和农民进****渐进性所****因为你不****子使所有****出来，也****得所有地****子成为城****远不可能****人原来占****块地的价****到同等水****，这个可****税收来调****征收财产****税、土地****物业税等****简单：城****”手中的****村集体土****地产市场****巨大的价****于国家的****以及政府****市基础设****。因此其****展”后形****主要是国****带来的，****公益性收****然，这种****只能在一****调整城市****村“地主****农民之间****配差距，****现绝对的****。问题的****把土地等****理制度化****正的规则****均等则要****化、城市****进程逐步****试行完全****久产权—****村宅基地****讨论《物****，不少学****赋予农村****押权，但****》最终搁****提议。您****村宅基地**** 樊纲：****宅基地，****得可以试****的私有产****实行永久****实上这部****已经具有****。可以按****状况，一****定、分配****允许他们****转让或抵****做一方面****进农村人****转移，另****有利于解****市人在农****所的问题****：那么农****口怎么办****各户自己****所问题是****？ 樊纲****新增的，****的。这在****长期来看****以平衡的****体到各户****会做到完****但这样做****可以促进****划生育，****己控制人****；另一方****通过农村****提高宅基****来解决。****里有一个****好解决，****存在城市****与远离城****农村宅基****。城乡接****民宅基地****整合了，****但远离城****宅基地却****整合，房****出去。我****是进城打****，人走了****租不出去****地的财产****是实现了****高。但这****能在城市****进城的过****解决，我****发展阶段****能一下子****平等。 ****行宅基地****”置换可****可行的解****比如把这****置的房屋****置换到城****，把原宅****农地，恢**** 记者：****已经在很****其是江浙****很多年了****这种做法****集中”，****村庄整理****搞。 樊****都还只限****小的区域****一个镇内****多同一个****内。像村****要是在同****集体经济****我这里讲****”，是指****的区域内****甚至跨省****果农民宅****完全的财****么地产市****快、用地****的地区，****可以跨越****、以购买****那些地处****的农民宅****出来、让****基地复耕****至少可以****让这种置****内进行。****种村庄置****体进行，****到村民意****时如何操****，需要考****“跨区置****十分关键****题是严格****不能这边****，那边宅****退耕。这****理部门的****一个国家****进程，一****方面就是****到有法必****严格执法****可以修订****旦有了新****一定要有****证执行。****，才可能****理、有序****交易。法****一切市场****础。 记****农民宅基****权，可以****决农民进****城市土地****，农村土****置的问题****程度上有****“城市建****积的增加****设用地面****挂钩”的****。但是，****可以自由****押自己的****必须要面****题：第一****总体上看****口城市化****展的大趋****局部或个****农村人口****其实是一****的、不稳****。也就是****一部分进****有可能觉****城市没有****竞争力（****力），不****农村去，****们在农村****没有了，****其宅基地****了。那么****们该怎么****，农民进****味着其拥****民的身份****仅是一个****问题，它****涉及城市****的问题。****在城里并****入城市社****范畴，而****的宅基地****“处理”****么这些农****无住房保****所以现在****基地在很****也是农民****本生活保****决其长久****问题。 ****当然是一****但政府可****个标准，****农民逐步****市社会保****，这样农****依附于宅****外，即使****重回农村****为生，也****行。因为****地并没有****，不可能****抵押了，****是将其承****转租给别****还可以重****租种农地****本生活。****，也可以****市居民一****别人空闲****不过，我****多这样的****农民不会****基地出售****初也可能****去。 宅****地不一样****面积比较****尤其是对****、务农为****而言，也****主要生活****源。因此****地不私有****前提下宅****在土地产****面先行一****能让银根****走——关****控 记者****，政府运****信贷政策****产市场进****调控，但****得调控效****不显著。****么看？ ****观调控根****还不是银****即货币问****是二级市****是政府对****拍卖以后****在房地产****要问题是****少地来进****拍卖出的****少，然后****能拿这块****去抵押出****。所以这****题，是银****根走。而****多数国家****跟着银根****正好相反****家的财政****了地方政****债，必须****度保障，****。而我国****府不能借****土地可以****方政府可****融资的办****城市、搞****实，在某****看，是地****投资冲动****国更容易****决定银根****这种机制****产生这种****于土地的****致宏观经****，也由此****产市场的****现在普遍****题是：大****产的预期****成银行信****结果必然****房地产市****就会形成****。美国的****就是这样**** 记者：****我国实行****币政策，****府想重新****根决定地****？ 樊纲****是相互影****总的来讲****货币的多****决定市场****括物价以****产和土地****的变动。****一个因素****们对市场****格，这两****定是都起**** 地根决****机制，特****生因土地****导致经济****在这种情****地确实应****观调控。****地方政府****模来调控****行为。管****政府的用****也就管住****府的投资****就减少了****力。 记****可以通过****和地方政****收益分配****达到调控****盲目扩张**** 樊纲：****机制来调****一个方向****可以通过****式，比如****税，把物****交给地方****以在很大****制地方政****、多拍地****中央政府****齐下，一****政策严控****批地，一****开征物业****地方政府****而增加其****来源。这****府就不会****在土地扩****产市场的****上，而会****现有的存****越做越好****税收越来****供给不足****大问题—****前的房地****记者：现****方面实行****币政策，****在控制房****。给人的****政府试图****手段控制****场的发展****货币、金****家，如何****现象？ ****正是我要****问题。中****业肯定是****。从理论****价也肯定****涨的。这****人多地少****定的。但****就会导致****过快，形****所以要控****现在来自****声音也都****制房地产****，这也是****是必须看****是由市场****决定的，****、供不应****致价格高****然，也有****是供给多****而是供给****。我不太****观点。现****再多，也****那就不是****问题。我****有供给总****问题。现****宏观调控****地供应不****控制容积****上限制了****率。生态****规划思想****中国的国****相反，正****的土地是****土地供应****制，所以****提高土地****做文章，****高土地利****大供给的****应该说，****产市场，****也是一个****如果既不****产商提供****空间，又****贷等金融****以限制，****在压缩供****上又会由****少而刺激****一步上涨****控房地产****们也应该****给上做做****不仅仅是****。在我国****、人地关****条件下，****为应该大****土地的容****大提高土****效率，不****人少国家****积率标准****们国家来****这个问题****搞奢侈消****者：现在****企业而言****题成了影****定其生存****关键问题****望，融资****行信贷紧****不少房企****链断裂的****这种局势****预测中小****业被大企****整合已不****您怎么看****？ 樊纲****机来了，****小企业面****仅仅是整****，而是要****。不过我****于地产泡****，政策调****时，中小****还不会面****危险。如****些小企业****题，该倒****倒闭。而****我们的房****里头(特****企业里)****部分也不****规房地产****是当初通****式拿了一****有的转手****，有的以****换得资金****楼了。说****是一个土****把公司。****业，倒闭****市也不会****大影响。****市场到了****合的时候****应该让它****有利于提****使用效率****整合的问****现在房地****主要问题****问题仍然****通过增加****抑需求？****关于房价****人提出，****上涨了，****就是合理****话不能说****，但这里****一个房价****问题。您****目前的房****是正常的****纲：房价****际上有一****用的标准****国应该结****国情有一****，这里我****论这个具****。但如果****房价收入****图就会发****国家的房****的线条基****的，而我****区目前这****速上升的****问题所在****，如果房****大超过收****那么这个****过高了。****国一些大****确实是过****一些中小****应该说还****理的。其****房价收入****界其他国****是稍高一****中国人多****房紧张，****住稍小一****。但目前****住较大面****，这就造****紧张。而****随着人们****期的增长****。在这样****下，如果****业税，只****求。人们****买房好，****好，因为****，买了以****物业税等****，可以坐****这样一来****求越来越****，必须以****度来加以****低对房市**** 所以我****们现行的****政策，重****如何抑制****脑筋，而****供给减少****自足也可****际市场—*****亿亩耕****：您能否****角度，谈****保护的看****纲：保住****耕地意味****给自足，****我是非常****中国粮食****的概念是****，甚至到******年代****主要资本****对我国实****运的时候****念又得到****现在当然****已发生了****，但从国****角度看，****的可能性****（我们现****对着高科****国际禁运****一紧张，****多国家就****止粮食出****出现的石****导致一些****区将粮食****为燃料生****世界粮食****张。许多****始停止出****，我国自****的优势就****了。所以****这样一个****来讲，保****亩耕地是**** 但是我****给自足也****得是百分****给自足。******%的****进口，应****算是自给****而且这样****相当于是****他国家的****资源来缓****地和水资****压力。当****的前提是****搞好粮食****国际粮食****较充裕时****来保证充****，在这种****的基础上****时间内百****“自足率****，现在更****是更充分****业科技成****有限土地****产出率。****平 叶红****源： 自****护监测中*